“争渡，争渡，惊起一滩鸥鹭。”用李清照的《如梦令·常记溪亭日暮》中的一句词，来形容未来郑州的城改用地再贴切不过。

继2个多月前K2地产的精彩表演后，郑州城改用地在土拍市场上再也没有动静了，大大小小的城改用地在郑州市区内大晒着太阳。拿地心切，又怕被夺食的企业如同李清照词中那群受惊吓的鸥鹭。

为啥这个节骨眼，宝地君又要提城改用地？其实还是源于年底郑州市要在主城区（市内五区及郑东新区、高新区、经开区）推出6000亩商品住宅用地的消息。而这6000亩地的主角很可能就是城改用地。此前宝地快讯已经分析过。（相关链接：十月，郑州楼市将进入“三荒”状态（附土地信息数则））

其实，说起城改用地，就要简单说说郑州的历史。郑州是一个火车拉来的城市，城市格局从无到有，再到如今的规模。城中村改造一直扮演着举足轻重的作用。据统计，截至到今年7月份，郑州全区域已拆迁424个行政村，共拆出土地面积113.6万亩，拆除建筑面积3.35亿平方米，而单就郑州城改本身来看，十几年走下来确实不易。从2003年摸着石头过河，到2007年步入成熟阶段，再到2016年郑州城改已迈入了第十三个年头。在这一多方博弈过程中不仅仅是拆除违章建筑与清除私搭乱建，也为这座城市的发展起到了极其关键的作用。

随着今年陈寨、庙李等一批北环大型城中村被拆，郑州三环周边及以内的城中村改造宣告进入尾声。留给郑州的是大量未开发的城改用地。近处的常寨、徐寨、枣庄、押寨等诸多拆迁过的“寨”晒着太阳，一直没有进行招拍挂。

原因是多方面的，最主要的因素无外乎资金的问题，资金问题确实是困扰大部分参与城改项目房企的最大问题。他们协调被安置村民的各种利益关系，以及和各级政府打交道，跑各种关系。一般来说，没有一点城中村改造经验的企业是不敢轻易涉足郑州城中村改造的。

如今，距离K2地产拿地已经2个多月了。如果，城改用地再次入市，还能作为本土企业赖以生存的救命稻草吗？

以前，由于拆迁面临的问题过于复杂，外地品牌企业对城改用地退避三舍，城改地成了本土企业的乐土。但现在乐土也逐渐不在，因为本土企业再拿城改地，需要面临四道关卡。

第一道关卡是资金问题。

因为前期的框架协议签订后，开发商就需向政府一次性缴纳数千万甚至上亿的保证金；拆迁后村民在外36个月的过渡期费用，亦由开发企业负担。如果36个月后不能按时安置，问题就更严重。所以，城改项目实际上对于开发企业的资金实力要求非常高。

有的开发商甚至没有开发经验，包括融资、开发规模、资金安排计划、项目运作等，一旦资金链跟不上，通常采用拖延时间的方法，对项目的改造计划造成了推迟。

宽松的信贷政策的其实是今年才开始的。但在郑州城改用地集中入市的前两年，本土企业为了拿地，向银行、信托机构贷来的资金成本相当高。加上逐年提高的改造成本和隐形成本。企业背负的资金压力越来越大。

第二道关卡是面临K2地产这样”不识时务”的外来企业。

K2地产罔顾摘牌企业的前期付出，无底线抬高成交价格或者直接“抢走”，打乱了前期投入企业的开发计划，破坏了前期投入企业与政府、与村民的协议、合同，违背市场经济契约精神，影响政府诚信和招商引资环境，但也付出了不小的代价。

不管怎么说，郑州城改用地的潜规则就此改变。对于优质的城区地块，前期介入的企业很可能不会再底价拿地。

企业为了做好项目开发，通常提前数年就介入拆迁，帮助政府做土地一级开发，这其中承担的拆迁费用、安置房补偿、过渡安置、协调沟通等各种成本，都是由企业自行负责。对于企业来说，整理出来的土地，就是企业赖以生存和持续发展的保障。如今，在拆迁工作完成后，政府在基本无前置条件的情况下走网上挂牌程序，企业由于前期投入巨大，到这个环节已没有很强的资金实力参与竞争，容易造成“自己养大的孩子被抱走”。

第三道关卡是市场变数大。

本地企业资金薄弱、开发实力不强，面对市场风险难以抵抗。现阶段房地产市场火热，本土企业为了生存，也要拼命拿地，拼命盖房。可是地产毕竟不同于其他商品，市场反应周期比较长，于是大家蜂拥而至，都开始出动拿地、盖楼、跑手续，今年情况好，不代表以后市场同样好。等两三年后可以投入市场销售了，才发现市场环境已经发生了变化，房子不好卖了。因此郑州市场会屡屡出现本土企业退地、或者抱外地大企业大腿，搞合作开发。如思念的押寨城改用地，以及传言陷入资金困境的名门与碧桂园合作等。

一位参与城改开发的企业负责人曾向宝地君诉苦说，他们此前没有城改开发经验，满腔热情拿了城改地，暂且不算资金使用成本，单是搞拆迁就一下占用了3年的时间，安置房的交付时间肯定是要延期了，紧跟着就是拆迁过渡安置费的翻倍及生活费等各项补偿的持续发放。原本一个项目下来能有个百分之十几的利润率，结果一下搞得成了能不赔钱就是好的局面。

第四道关卡是政策虽有扶持，但落地难度较大。

目前，郑州各区城中村改造，基本都是依据郑州市人民政府关于印发郑州市城中村改造管理办法的通知》、《郑州市人民政府关于合村并城工作的指导意见》及《郑州市人民政府办公厅关于加快推进棚户区改造工作的通知》等文件的基础上，各区针对各村具体情况制定相应政策。

今年1月份河南省人民政府在《关于进一步加强城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设的意见》中指出：将积极推进棚户区改造货币化安置。各省辖市、县(市)在安排棚户区改造计划和项目时，要结合当地实际,综合考虑当地商品住宅库存情况和居民意愿，大力推进棚户区改造货币化安置。

但是，在实际安置过程中，由于货币化安置无法达到被拆迁村民的满意，因此诸如庙李、陈寨等城中村拆迁仍然按照实物安置。

新出台的郑九条明确规定：除大棚户区改造用地外，居住用地及兼容居住用地的其他用地土地出让竞买保证金缴纳比例提高到100%，溢价部分土地出让金在土地出让合同签订后10个工作日内缴清。

由于土地性质的差异，城中村改造和棚户区改造项目有所不同，但是目前全国已有不少地区把城中村改造纳入棚户区改造。就郑州此前各区出台的文件来看，基本把城中村改造纳入了大棚户区改造，如若这样，政策对城改用地还是有政策支持的。但这对于不差钱，意图拿城改用地的大企业来说，基本没有任何门槛障碍。

综上所述，本土企业对城改用地的话语权越来越弱，城改用地的土拍的变数颇多。有些前期参与城改用地的企业，担心有变数，曾向政府提出一些建议设置准入门槛，如：

一、政府可对企业报名资格条件进一步完善。对参与企业的声誉、过往开发量、有无城改项目经验等进行审查，审查合格后，方可报名参与。

二、增加两级证明、协议要求。一是在城改地挂牌出让前，由街道办事处(乡、镇政府)或城改办出具该企业参与区域城改项目的证明；二是出具经过村民委员会同意的原始拆迁安置补偿协议等。同时符合这两项要求的，方可报名参与。

三、结合郑州市年度土地供应计划，从供地结构和供地节奏两方面进行调整，以保证土地市场供应的有序性、合理性。

……

在这些企业眼里，由于市区净地拼的是资金，本地企业无法染指，因此城改用地将成为本土企业的最后一堡垒，如若这一堡垒也被拥有雄厚资金的外来企业攻破，那本土企业真的只能看人家喝汤吃肉了。如若外来企业吸取K2教训，默认潜规则，或对城改用地无兴趣，那么本土企业就可继续享受“最后的晚餐”。

未来开拍的城改用地，是外来企业的通行证，还是本土企业的墓志铭？我们拭目以待。

项目合作转让信息

合作或转让：

郑新快速通道友爱路附近，地块性质为城镇住宅，土地使用年限70年，宗地面积30余亩。

郑新快速通道潮河北路附近，地块性质为城镇住宅，土地使用年限70年，宗地面积60余亩。

转让：

郑东新区象湖边，地块性质为商服用地，容积率3.5，土地征用地规划许可证齐全，占地面积为80亩。

新郑市郭店镇郑新公路西侧两宗工业用地，位置优越，形态规整，目前已拿到成交确认书，其中一宗113亩，另一宗55亩。

洛阳市宜阳县城区，毗邻李贺大道，滨临洛河。地块性质为商住兼容用地，地面已有两栋高层竣工，前期各项土地开发条件证件齐全，面积21亩。

河南省平顶山市鲁山县城南新区，毗邻城南新区主干道鲁平大道，位置均处于黄金拐角处，地块建筑性质为商业住宅，基础设施建设完善，地块面积分别为5.4亩和2.5亩。

合作：

洛阳市老城区定鼎北路附近，该地块为住宅用地，土地使用年限70年，共700余亩优质地块寻求合作，其中已摘牌300余亩。

焦作市山阳区世纪路附近，容积率2.0，项目周边配套完善，该地块为商业住宅用地，地块面积200余亩。

漯河市源汇区王屋山路附近，地块为商住用地，容积率2.5，地块面积50余亩。

漯河市源汇区王屋山路附近，地块为商业金融用地，容积率3.0，地块面积10余亩。

孟津瀍河大道与小浪底大道交叉口附近，商住用地，地块面积30余亩。

孟津瀍河大道与小浪底大道交叉口附近，商住用地，地块面积26亩。

【如有企业或个人需要进一步了解项目详情，可通过河南省房地产商会土地信息中心咨询。】

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